Al hablar de renta inmobiliaria es necesario manejar el concepto de "Cap Rate", que es el flujo de dinero que se va a recibir por el concepto de arriendo de la propiedad, considerando el valor de adquisición y el flujo de efectivo que genera en el tiempo.
Al calcular el Cap Rate, se obtiene un resultado, por ejemplo 7%, que se considera un indicador de rentabilidad. Las principales ventajas de calcularlo, son las siguientes:
El Cap Rate incluye todos los gastos asociados a la renta inmobiliaria, desde los gastos comunes hasta las contribuciones. Se complementa con otros indicadores, cómo por ejemplo la relación arriendo dividendo o años de arriendo para "recuperar" el valor de la propiedad.
Por ejemplo, actualmente existe un mayor pago de contribuciones para cierto tipo de propiedades e incluso existe el impuesto patrimonial, los cuales no son considerados en los cálculos simples de rentabilidad. Sin embargo, el Cap Rate, considera todos estos impuestos.
Analizaremos paso a paso cómo calcular la rentabilidad de una inversión inmobiliaria, para finalmente llegar a la más compleja, que es el Cup Rate.
En primer lugar, debemos calcular “el plazo para recuperar la inversión” de una propiedad destinada a renta inmobiliaria, mediante la siguiente fórmula:
Fórmula N°1:
RETORNO DE LA INVERSION EN LA PROPIEDAD = (INGRESO ANUAL / VALOR DE COMPRA DE LA PROPIEDAD) x 100
En esta manera de calcular la rentabilidad, los cálculos siempre son anuales.
Por ejemplo, si una propiedad tiene un valor de $60.000.000 y se puede arrendar en $400.000 al mes, generará ingresos por $4.800.000 al año, su rentabilidad anual, calculado con la fórmula de arriba, será de 8,0%.
Con este cálculo, puedes sacar el “plazo para recuperar la inversión”, para lo cuál, debes dividir 100% en el resultado obtenido, que en este caso fue 8%, como se indica en la siguiente fórmula:
Fórmula N°2:
100% / RENTABILIDAD ANUAL
En nuestro ejemplo, el plazo para recuperar la inversión es de 12,5 años.
Vamos bien. Ya aprendiste a calcular 2 indicadores claves de la inversión inmobiliaria. Sin embargo, falta considerar lo siguiente:
Estos costos son necesarios para poder generar ingresos por renta inmobiliaria. A continuación, vamos a incorporarlos en el análisis.
¿CÓMO CALCULAR LA RENTABILIDAD CONSIDERANDO TODOS LOS COSTOS?
Te preguntarás por qué me doy tantas vueltas para llegar al grano… y tiene razón. Pero paciencia, ya que, al incorporar los costos, obtendremos el Cap Rate.
Así es, en este punto ya aprendiste teóricamente qué es el Cap Rate. Ahora solo falta calcularlo. Para ello, agruparemos los 6 gastos mencionados en el punto anterior, en una sola categoría, y los llamaremos "Gastos Operacionales", con lo cual la nueva fórmula es la siguiente:
Fórmula N°3:
CAP RATE = RETORNO AJUSTADO DE LA INVERSION EN LA PROPIEDAD = ((INGRESO ANUAL - GASTOS OPERACIONALES) / VALOR DE COMPRA DE LA PROPIEDAD) x 100
Para un análisis detallado, debes calcular cada uno de los gastos operacionales. Sin embargo, puedes realizar una simplificación y considerar, para la renta residencial, un 15% mensual del canon de arriendo para consolidar todos estos costos.
En el ejemplo anterior, tendríamos que considerar un gasto operacional mensual de $60.000, calculado cómo el 15% del arriendo de $400.000 mensual. Al multiplicar por 12 meses, se genera un gasto operacional anual de $720.000, con lo que el ingreso anual, descontando gastos, es de $4.080.000. Al incorporarlo en la fórmula nos genera un Cap Rate de 7,0%.
Felicitaciones, ya estás camino a ser un experto inmobiliario. Sin embargo, falta un último paso, que llamo el “Cap Rate Chileno”.
El Cap Rate Chileno es la "bajada" del Cap Rate a nuestra realidad, ya que existen múltiples impuestos, y algunos beneficios, asociados a la inversión en bienes raíces, entre ellos:
A su vez, puedes invertir como persona natural, jurídica o empresario individual, cada una con su propia manera de tributar.
Por ejemplo, si inviertes como persona jurídica existen distintos tipos de sociedades (SpA, EIRL y Anónima Cerrada, entre otras). Cada una tiene un tratamiento contable distinto y, además, puede incorporar hijos, cónyuges y aportar propiedades a las sociedades, entre otros. Al incorporar estas variables en los gastos, obtenemos el Cap Rate Chileno.
Por ahora, dada la complejidad, se realiza un análisis caso a caso, lo que implica elevados honorarios legales. Es de esperar que algún emprendedor desarrolle una startup que permita simplificar y democratizar el Cap Rate Chileno, estaré encantado de ayudar.
Contáctame por Whatsapp al +569 86620452 o a mi mail nicolas.diaz@westayrent.com y junto a mi equipo te ayudaremos a evaluar tu inversión inmobiliaria.
Westay te ayuda a rentabilizar y organizar tus inversiones inmobiliarias.
